К Новому году наша управляющая компания ООО «Энергия-3» сделала жильцам многоквартирных домов по переулку Грековскому сказочный подарок – провела общее собрание собственников жилья по выбору непосредственного способа управления домами. Эти собрания были проведены с нарушениями Жилищного кодекса. Уведомления о проведении собрания (с повесткой дня и координатами ответственных лиц) не были вручены под роспись каждому собственнику за десять дней. Более того, они не были даже расклеены на дверях подъездов.
Представители УК и нанятые ею волонтёры в один из выходных дней обошли все квартиры, устно объяснили собственникам жилых помещений, что для них ничего не изменится, а платить за тепло и воду они будут непосредственно в ООО «ТЭК-Зея», и собрали подписи. И, наверное, искренне считают, что общее собрание проведено, а жильцы сознательно и добровольно выбрали непосредственный способ управления многоквартирными домами, управляющую компанию ООО «Энергия-3» и сразу же утвердили для неё тариф на содержание и ремонт. При этом договор на обслуживание, включающий перечень услуг, которые управляющая компания будет оказывать, никому не показывали.
Вряд ли кто-то из тех, кто подписал протоколы, может сказать, что проголосовал за непосредственный способ управления. Иначе бы возник вопрос: а зачем заключать договор именно с ООО «Энергия-3»? Ведь можно подыскать другую компанию или вовсе обойтись без неё.
Жильцы двух восьмиквартирных домов переулка Грековского протоколы не подписали и тогда для нас провели очное собрание с участием представителей ООО «ТЭК-Зея» и ООО «Энергия-3».
Желание руководства ООО «ТЭК-Зея» выйти на прямые договоры с жильцами и получать плату за ресурсы без посредника в лице управляющей компании понятно. По словам руководителя этой компании, сейчас долги ООО «Энергия-3» перед ТЭК превышают долги населения перед УК.
Но непонятна позиция управляющей компании в этой ситуации. Мы попросили её представителя предоставить договор и подробное обоснование тарифа 19,85 рубля с квадратного метра. Документы, которые нам предложили для ознакомления, – штатное расписание и смета расходов на содержание управляющей компании, к нашим домам почти не имеют никакого отношения. В наших домах не предусмотрена уборка подъездов, а значит, и зарплату за их уборку мы никому платить не должны.
Стоимость материалов и услуги транспорта (около 2,5 миллиона рублей) приведены одной цифрой, в расчёте на обслуживаемую площадь 38 762 квадратных метра. Какие помещения вошли в этот расчёт? Площадь нашего восьмиквартирного дома около 500 квадратных метров. И среди этих 2,5 миллиона где наши материалы и какие работы предполагается выполнить в наших домах? По сути дела, на обсуждение условий договора на обслуживание наших домов ООО «Энергия-3» не пошло.
Теперь мы поставлены перед необходимостью решать, как жить дальше? Заключать договор с ООО «Энергия-3» при таком к нам отношении нет смысла. Это значило бы отдавать деньги просто так.
Для того чтобы перейти на непосредственное управление – не хватит знаний. Не в каждом же многоквартирном доме найдутся квалифицированные специалисты, способные оценить состояние дома и инженерных сетей, определить объём необходимого ремонта и проверить качество выполненных работ.
Да и изучение вопроса непосредственного управления оптимизма не добавило. Чего только стоит одно предостережение о том, что при непосредственном управлении дома не будут включаться в федеральную программу капитального ремонта, а значит, и нет надежды получать софинансирование из федерального, регионального и местного бюджетов на эти цели.
Думаю, что подобная ситуация сложилась не только с нашими домами. На страницах «ЗВ» хотелось бы получить консультацию по вопросам жилищного законодательства. Например:
1. Как перейти на прямые расчёты с ресурсоснабжающими организациями за тепло, воду, электроэнергию, не меняя способ управления домом на непосредственный?
2. Как добиться от управляющей компании обоснования тарифа на обслуживание, ремонт и подробного отчёта о расходовании полученных средств?
3. Как побудить управляющую компанию выявлять причины небалансов по общедомовым счётчикам и сумме показаний индивидуальных счётчиков на электроэнергию и воду, а не предъявлять эти небалансы добросовестным плательщикам?
Возможно кому-то удалось добиться конструктивных взаимоотношений с управляющей компанией и они готовы поделиться опытом?
Любовь Колтунова.
Имеем право знать
Вопросы нашей читательницы мы попросили прокомментировать руководителя отдела ЖКХ администрации города Евгения Шулепова.
– Автор письма обозначил три вопроса, и мы постарались на них ответить, – пояснил Евгений Сергеевич.
Прямые расчёты возможны
Что касается перехода на прямые расчёты с теплоснабжающей организацией без изменения способа управления на непосредственный, то следует знать, что если собственники жилья выбрали способ управления многоквартирным домом и договорились передать его руководство управляющей компании и не создавать ТСЖ, то все платежи (за эксплуатационные и коммунальные услуги) вносятся этой компании. В данном варианте, кроме этих платежей, собственники помещений оплачивают услуги и самой управляющей компании в соответствии с заключёнными с ней договорами.
Но, как установлено в части 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, по решению общего собрания собственников (даже при наличии договора с управляющей компанией) плата за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) может вноситься непосредственно ресурсоснабжающим организациям. Оплата услуг непосредственно ресурсоснабжающим организациям признаётся выполнением обязательств перед управляющей компанией, которая остаётся ответственной перед собственниками жилья за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Аналогичное решение может быть принято и на общем собрании ТСЖ, что регламентируется частью 6.3 статьи 155 Жилищного кодекса России.
Обоснование тарифа и отчёт
В соответствии со статьёй 162 Жилищного кодекса при выборе управляющей компании общим собранием собственников жилья с каждым из них заключается договор управления на условиях, которые указаны в решении этого собрания. При этом в договоре должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления и порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Поскольку условия договора управления определяются решением общего собрания собственников, то и порядки проведения контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления и определению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения определяются там же. Управляющая же компания, принимая предложение собственников по заключению договора управления, обязана эти порядки соблюдать.
Между тем закон позволяет сформулировать условия договора управления таким образом, чтобы иметь право в любой момент интересоваться качеством производства работ, связанных с ремонтом дома, привлекать к приёмке этих работ независимый технический надзор, требовать своевременного перерасчёта платежей (при наличии оснований), получать отчёты об исполнении договора с нужной периодичностью и в информативной форме.
Кроме того, постановлением правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 года утверждён стандарт раскрытия информации. Этим документом предусмотрена обязательность свободного доступа к информации о деятельности управляющих компаний. Должен быть обеспечен доступ неограниченного круга лиц к информации о деятельности управляющей организации (независимо от цели её получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.
Как избавиться от небалансов добросовестным плательщикам
В соответствии с пунктом 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений распределяемый между потребителями объём коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчётный период, не может превышать объёма коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды. Исключением являются случаи, когда общим собранием принято решение о распределении объёма коммунальной услуги, превышающей её объём, предоставленной на общедомовые нужды (определённого по показаниям общедомового прибора учёта над объёмом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги).
В случае если указанное решение не принято, объём коммунальной услуги в размере превышения объёма коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель оплачивает за счёт собственных средств.
Но если жилое помещение не оборудовано индивидуальными приборами учёта потребления холодной, горячей воды и электроэнергии, а исполнитель располагает сведениями о временно проживающих в этом помещении незарегистрированных потребителях, то он (исполнитель) вправе составить акт об установлении количества проживающих. Этот документ подписывается исполнителем и потребителем. Если потребитель отказывается подписать акт, то он подписывается исполнителем и не менее чем двумя потребителями, а также председателем совета многоквартирного дома. Если создано товарищество, то подпись ставит его председатель.
В течение трёх дней составленный акт направляется в органы внутренних дел или миграционную службу.
Размер платы за коммунальные услуги, предоставленные временно проживающим потребителям, рассчитывается пропорционально прожитым ими дням в этом помещении и оплачивается постоянно проживающим в нём.
Записал Григорий Филатов.
Информация к размышлению законспирированных руководителей
По сообщению прокуратуры Амурской области, в Сковородинском районе на 30 тысяч рублей оштрафован руководитель управляющей компании, нарушивший требования стандарта раскрытия информации.
Прокуратурой Сковородинского района установлен факт грубого нарушения руководителем ООО “Сковородинский ЖСК” действующего законодательства в части обеспечения доступа неограниченного круга лиц к информации о деятельности по управлению многоквартирными домами. Руководитель проигнорировал требования закона по размещению общей информации об управляющей организации, основных показателях её финансово-хозяйственной деятельности, о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также средствах, собранных от граждан.
В отношении руководителя прокурор возбудил дело об административном правонарушении и направил его в Государственную жилищную инспекцию по Амурской области. 19 декабря требования прокурора удовлетворены, постановление не обжаловалось и вступило в законную силу. Реальное устранение нарушений остаётся на контроле прокуратуры.
Справка «ЗВ»
Информация областной прокуратуры заинтересовала «ЗВ». Мы вышли на сайт самой крупной в нашем городе управляющей компании ООО «Городские коммунальные системы» и попытались убедиться в том, что нам обеспечен доступ к информации о деятельности предприятия по управлению многоквартирными домами. Но нашли там только общую информацию об управляющей организации. Не обнаружили на сайте основных показателей её финансово-хозяйственной деятельности, о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также средствах, собранных от граждан.
Очевидно, что руководитель ООО «ГКС», как и его сковородинский коллега, не соблюдает требования закона по размещению указанной информации на официальном сайте.
Остаётся надеяться, что зейская прокуратура последует примеру своих сковородинских коллег и укажет руководителям зейских управляющих компаний на недопустимость нарушения закона.
{jcomments on}
Добавить комментарий